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2018年难得一波高潮后,重庆楼市又熄火了。

文章出处:未知 人气:发表时间:2020-09-02

2018年难得一波高潮后,重庆楼市又熄火了。

过去,重庆楼市就像一只大乌龟一样,你不能说它不涨,只是以一种极其缓慢的速度匍匐前进,慢到让本地投资者心碎。但是却总有一些外地炒房团前去支援站岗。据我所知,目前最少有两个业内比较著名的炒房团挺进重庆,他们坚定看好重庆楼市,认为买到就赚到。

这次的调研,樱桃大房子团队为大家实地探访了重庆热门的几大区域,力求还原最真实的重庆楼市。也为大家解答有关重庆楼市的终极疑问:1、重庆的潜力空间,还有多大?2、哪个区域,会引领重庆市场?

大概说一下重庆目前的楼市情况。

图片丨重庆楼市数据来源丨重庆网上房地产、中国房价行情、安居客备注丨上述新房价格统一为建面价格。重庆主城9区,渝中是老城区,房价也是重庆的榜首,居高不下,但老破旧偏多;其次是江北和渝北,这两个区重庆近年来重点发展的区域,改善型房产偏多;西边价格不贵,主打成渝一体化的概念;大渡口和九龙坡以工业为主,不是置业的热点;南面山多,制约了其发展,房价也是最低的,以本地刚需置业为主。首先说说两江四岸。

两江四岸核心区主要是指沿着长江和嘉陵江周边的区域,是重庆最早发展的区域,房价也是整个重庆的制高点。目前在售的新房不多。渝中区大部分都是一些豪宅盘,CEO盘,其中来福士是近年的热门豪宅盘,目前均价4.2万/平,由于价格过高,基本没有投资客身影。对比新房,这里的二手房性价比更高。比如位于解放碑区域的融创白象街一号,2014年开盘,清水1万/平(套内),精装1.2万/平(套内),17年最高峰卖到2.2万/平(套内)。现在二手房挂牌均价是2.1万/平,但中介告诉我,最近他们成交一套(建面)145平的三房,挂牌价是275万,但最终250万成交,单价1.75万/平。


这个小区大概6成的入住率,不算高,而且现在挂出来的依旧是以清水房为主,可见当时也是投资客重仓的项目之一。如果是第一批买入的还能有点小赚,但17买入的话,算上这几年的持有成本,基本上是血亏了。而南滨路一些二手房,包括阳光100国际新城,聚丰江山天下也跌的比较狠。最狠的是106-108的三房户型,成交价172万跌至116万,大跌30%。



不过疫情恢复后,中介说,由于总价低,(比如阳光100国际新城125万就能买3房)所以南滨路近期一些次新的二手房成交比较活跃,价格甚至有些微涨,但涨幅不大。走访了几家中介店,中介都表示目前并未见投资客身影,主要是当地购房者为主。不过对比2018年,两江四岸的二手房价格整体回落了10%-20%。之前很多投资客聚集的楼盘,有些人是低价买入的,现在都慢慢的放卖了,价格比市价低,刚需和改善群体预算有限的的,可以留意一下这些性价比高的次新二手房。两江四岸很多房子都打江景的概念,但是和当地人聊天,发现大家并不是那么渴望江景房,也许这边的江水比较黄,而且南部北部江岸线绵延数十公里,并不稀缺。一些重庆当地人告诉我,重庆是多中心发展的,每个区域都有自己的商圈,学校和医院也不差,没必要去市区挤。除非是对市中心有强烈情怀和有学位需求的刚需,大部分重庆人置业都不会选择两江四岸,主要是觉得市中心太嘈杂了,路窄,房子大部分密度很高,住起来不舒服。



往北走就是两江新区了。两江新区是指北部一大片区域,包含了江北区,渝北区,北碚区的部分行政区域。明显看出来,重庆一路向北,一些政府机关,大型国企,新型互联网企业,全部都放在了这里。目前大部分重庆当地人置业其实是优先两江新区的,尤其是重庆的新贵富豪,偏爱北部。

当天我一路北上。冉家坝现在已经很成熟了,交通方便,配套齐全。十年前很多在市中心上班的人会选择在这里买房,片区内以二手房为主,新房不多。除了龙湖的小区,周边的次新二手房大多数是卖1.2万-1.4万,包括圣地阳光、城投天临风景等,和18年对比回落了10%-20%,不过疫情恢复后,这一两个月的成交价有所回升。新房我看了凯德九章,现场的人气都不旺,卖的也一般,主要还是太贵了,建面单价2.7万/平,总价最低也要300万,这个总价,在重庆基本可以横着走了。照母山是较早发展的区域,南面是商务区,引进了很多大型的互联网企业,包括腾讯爱奇艺等,北边是住宅。2018年时房价涨势惊人,一度被称为宇宙中心。但二手房也逃不过下跌的命运,和2018年高峰期相比回调了10%-20%。而大竹林(九曲河)、礼嘉、悦来紧靠嘉陵江,这三个区域,由于政府“限容、限高、限开发商”。所以这三个片区基本上都是有实力的品牌开发商进驻,新房品质好,而且都是以改善的大户型为主,主打低密度洋房,非常宜居。无悬念,这里将会是重庆新的富人区。和冉家坝不一样,这里高品质的新房还是很畅销的,比如大竹林的壹江郡和融创壹号院,礼嘉的龙湖昱湖壹号去化都还可以。想改善住房的伙伴可以重点关注这个区域。继续往北走就是中央公园了,中央公园又是一个全新规划的区域,目前正在建设中。

图片丨大卫聊地产上图可以看到,各大房企也争相在此拿地,环绕中央公园一圈,现在已经向外围扩散了,地价也节节攀升,好不热闹。价值最高的当然是紧挨公园的,公园的东侧大部分新房已经交付了,可以重点关注西侧的新房。目前中央公园可以说是新盘人气最足的一个区域了,我去看房的时候,周边停满了车,售楼部也人气十足。中央公园的产品包含刚需和改善,但价格一点都不便宜,像绿城的三房,总价180万,甚至比两江四岸的一些次新房贵。价格并不会影响中央公园热卖,陪同看房的小伙伴和我说,只要规划好,交通商业学校等配套完善,新重庆人是宁愿买距离远的新房,也不会选择买市中心的二手。



同理,西部尽管有大山的阻挡,但近年来有成渝一体化概念的利好,尤其是轻轨通车后,西部的一些新盘卖的也不错。

融创文旅城由于单价便宜,而且还启动了全市的中介带客,今年上半年一直是新房的销冠。不过西部买房,我建议还是买靠近地铁的新房,可以沿着微电园,陈家桥这些站点去挑。而南岸区的新房供应很少,新房供应主要集中在茶园片区,改善项目较多,时间有限,我就没有去看了。南面不是将来的发展趋势,除非是当地人,否则改善还是建议往北走。包括巴南区,由于不是政府的发展重点,同样是靠江,巴滨路一带的新盘就没有北面的受欢迎。

 

重庆目前是新房热,二手冷,北部最热,其次西部,然后是南部新房,最后才是市中心的二手房。这么一说,你就会发现重庆人的新房癌有多严重。即便是不好卖的新房,也不担心卖不出去,但是二手房就有这个风险。为什么会青睐买新房,主要跟重庆的酸雨天气有关,容易造成房子老化,可能过个十多年二十年一看,房子就非常显旧,过去的二手房质量本来就不好,所以大家都喜欢买新房。谈起重庆,众人的反应都是天量库存,新房供不应求,但今年情况开始有了变化。公开数据显示,2011年至2015年,重庆土地成交年平均可建规模约3242.8万方,期间住宅年平均成交量约1576万方。但从2018年开始,重庆土地供应量大幅减少已经连续两年的时间了,2019年成交土地可建规模约1401万方。


图片丨铭腾机构可以看出,重庆去库存之心明显。昨天,重庆市市房地产业协会宣布,在两江新区举办房地产展示交易会期间(8月28日-10月31日)购买参展项目的新房,如果是首房首贷,最低可以享受首付2成优惠。相信此举也会吸引很多刚需进场。但根据重庆两江商业评论的估算,目前中期住宅库存约6000万方,若按照住宅2000万方的年去化量来估算,目前的存量周期大概是3年。同时,今年上半年受到疫情的影响,商品房的供应量和成交量都不及前两年。

而且上半年很多开发商都暂缓开盘,但是下半年应该会加大推盘速度,尤其是7月份,新房明显是供过于求的。去库存之路实属不易。新房虽然供应量大,但胜在价格比较稳定,目前还是稳步增长。二手房的情况就比较严峻了,库存暴涨,目前光链家一家显示的挂牌量就达到了16万套,这还不包括其他平台的。而且链家对内未显示出来的挂牌量肯定更高。

和去年对比一下,你就知道这个数字多可怕了。有自媒体(重庆买房知识局)记录:去年1月份,重庆的二手房库存不过4.8万套,翻了将近4倍,去年7月份,攀升至9万套,半年时间又翻了将近两倍。这其中少不了会有投资客大量抛盘,想要套现离场的原因,也有一些是本地购房者卖二手房想买新房的原因。目前大部分二手房的价格和2018年高峰期、甚至和去年相比都有不同程度的下跌。除了我上面所说的踩盘区域降价10-20%外,从统计数据上也可以看出均价都在降。2018年9月,重庆二手房的挂牌均价约13237元/㎡;2020年8月,挂牌均价约12343元/㎡,两年跌了将近1000元/㎡。而新房均价这两年是稳步上涨的,7月的建面均价约13024元/㎡,已经略高于二手房,目前新房二手房的倒挂基本消失。新房限价这一招调控的好处就是,倒逼二手房降价,最后二手房价格向新房靠拢,投资客套利空间消失。


通过这两天的实地走访调研,我发现重庆的新盘80%买家都是自住为主,而且大部分都是本地及附近区县的居民购买,所以外界传言的炒房团挺进重庆只是极少部分人,也不足以影响房价。而且重庆人都那么爱买新房,想要他们高价去接你的二手房,还真的是有点难度。重庆市民都知道现在自家库存量大,不大相信房价会像16年那样暴涨一波,所以不着急买房,投资需求也不强,都是以自住的逻辑来买房。北上广深挣破脑袋都想买的学区房,在重庆也有另一套逻辑。由于学位不紧缺,重庆人想读名校大可以花点小钱就能搞定,不一样非得买房子。而且像中央公园、照母山很多学校都有不尽相同的规定,比如落户满五年才能入读或者锁定学位等。举一个例子,今年照母山西大附中的学区房一房难求,结果却因为入学政策有变,房价大打折扣,一下子暴跌几十万。去年9月份,重庆就发文明确提出中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩,所以新房的在交付之前都是不能保证学位的,大家也都默认这个规则。聪明的重庆人早就不炒学位房了,大家关注的都是楼盘的位置和品质。投资一座城市,就要了解这座城市人的偏好,毕竟他们才是将来的“接盘侠”。之前樱桃大房子团队去广州调研时就发现了广深两地的投资逻辑是相反的,深圳人爱追概念,名校,独宠西部,广州人是一路向东和向南。而重庆呢,很明显,西部和北部的房子,是比南部,甚至比市中心还受欢迎。像礼嘉大竹林(九曲河)这些区域,靠近江边,大部分都是低密度洋房,改善型的人群都爱买这里,中央公园有改善也有刚需,轻轨(5号线)一通,离市区也就不远了。预算更低的刚需大部分都选择了西面陈家桥那些区域。不过有传言某水系的人说,两江四岸150万以下的二手房新房建议全拿下。150万以下的新房有点难,如果没有新房情节的话,二手房值得一看。同样的价位,其实二手房的选择面更广,性价比也更高。但我认为不要仅仅局限于两江四岸,重庆人非常注重生活的舒适度,将来北面会更宜居。
 

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